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伴随煤价上涨 这两座资源型城市的楼市也在回暖

全球股市·2021-11-09 15:55·交易
全球股市:承担“保供”任务的两座能源大市榆林和鄂尔多斯,近期的房价变化正受到市场关注。

伴随煤价上涨 这两座资源型城市的楼市也在回暖

  承担“保供”任务的两座能源大市榆林和鄂尔多斯,近期的房价变化正受到市场关注。

  在新一轮煤价上涨周期中,这两座城市的房地产市场变得活跃,价格也呈现上涨趋势。

  根据中国房价行情网,榆林市2021年10月挂牌二手房均价为10169元/平方米,同比上涨22%;9月榆林市区房价均价环比上涨5.41%。经历了前期低迷的鄂尔多斯楼市,目前也开始回升。

  产煤城市楼市回暖

  今年以来,受国际供需形势及大宗商品联动上涨等因素影响,煤炭价格攀升。

  作为全国煤炭主产地,今年前9个月,鄂尔多斯和榆林原煤产量分别为4.7亿吨和4.03亿吨,合计约占全国总产量的30%左右,位居全国第一、二位。

  煤炭价量齐升,促进了两地经济尤其是工业经济的发展。统计局数据显示,前三季度榆林和鄂尔多斯规模以上工业增加值增速分别为8.3%和7.8%,其中鄂尔多斯能源工业同比增长7.5%,占全市工业增加值的83.4%,拉动全市工业增加值增长6.2个百分点;同期,榆林能源工业增加值同比增长7.8%,拉动规模以上工业增长7.8个百分点。

  与此同时,多方数据显示,榆林、鄂尔多斯两地房地产市场也出现回暖。

  以榆林为例,根据国家统计局数据,近3个月二手房均价涨幅为7%,涨幅在全国排名靠前,属领涨城市。再对比三年前的均价6237元/平方米,至今已上涨近52%。目前,榆林房价在陕西仅次于省会西安。

  良好的经济基础,也支撑着榆林购房者强劲的购买力。“销售好,排队、找关系都不在话下。”榆林购房者朱芳说道。有着能源产业支撑的榆林,今年年前三季度GDP突破3500亿元,仅次于西安,位居陕西省第二。

  在另一座资源型城市鄂尔多斯,楼市情况也在好转。根据鄂尔多斯市住建局信息显示,今年1-8月份,全市批准预售商品房392.94万平方米,同比增长82.16%。截至6月底,全市共有房地产开发项目171个,建设规模1675万平方米,计划投资总额553.5亿元,已完成投资230.2亿元。

  新房供应增加的同时,销售量也在增长。数据显示,今年1-8月份,鄂尔多斯新房共销售485万平方米,同比增长19.77%。其中,东胜区新房销售114.68万平方米、7864套,同比增长50.05%、55.44%;康巴什区新房销售44.26万平方米、3247套,同比增长146.53%、178.54%。

  虽位居四线内陆城市,但在煤矿经济带动下,鄂尔多斯的购买力也得到同步提升,消费能力并不比一些东部城市差。据城市房产网数据显示,2021年10月,鄂尔多斯新房单价约为1.13万元/平方米。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,资源价格的变动,势必会带动相关行业的发展和市民收入水平变化,而这种增长变化最后也会传递到当地的房价中。

  “资源价格的明显上涨,致使短期内收入,相应地也会推动住房领域投资,直接表现为住房消费。上一轮的煤炭价格上涨助推鄂尔多斯、榆林等城市房价的上涨,也是同样的逻辑。”李宇嘉表示。

  房价因煤而兴减弱

  榆林和鄂尔多斯这一轮楼市的回调,在直接因素上与煤炭价格上涨具体关联性,但从这几年两地的整体发展来看,煤炭价格上涨却并不是唯一的助推力。

  从小就在榆林生活的叶蕊认为,近两年榆林楼市对煤炭的依赖度已降低不少。

  早在去年,榆林楼市就已经出现了上涨现象,部分项目价格甚至比肩西安房价,当时煤价尚未进入上涨期。“比起去年,反而今年榆林的楼市还相对慢热一些。”

  根据安居客平台数据显示,榆林市新房均价在2020年5月开始上涨。在此之后,长期维持在单价8000元/平方米以上。而具体到市中心榆阳区,在去年6月均价破万,从8573元/平方米上涨到10362元/平方米。

  也正是在去年,榆林多数新房价格一举迈过了万元门槛,重点集中在西沙、开发区等区域。不仅如此,周边区县也跟着普涨,有项目一房难求,还要求全款优先。房价上涨,购房者积极性被提高。叶蕊表示,一个早晨就清盘的现象也不少见。

  就叶蕊所知,去化最快的当属西沙“建榆七子”,开盘便空。“建榆七子”,即西沙建榆路片区的领航·君宸、文昌泰安里、天地源·榆林丹轩坊、巨威金水熙岸、亚都御府、华庭雅苑、凤仪兰庭等七个项目。

  与其他热点城市市场情况相似,榆林楼市也呈现出冷热不均的情形。

  叶蕊告诉界面新闻,“最贵的是榆林高新区,新房销售单价近2万元/平方米,如榆林壹号院,但现在已没有新房在售了。东沙区域最便宜,均价6-7千元/平方米,属于价值洼地。”

  榆林购房者朱芳也认为,榆林楼市火热受这一轮的煤价上涨影响有限,“一是学区,二是跟风”。

  在榆林,小学和中学的教学质量最好的学校在高新区,而高新区所在学校会择人,户口、房本、落户时间都成为能否进入高新区学校入学的因素。

  “有些学校招新生,还会考虑学生父母是否在高新区上班。” 朱芳说。

  朱芳告诉界面新闻,市场上买房的原因则是由于大家对榆林市场普遍看好,尤其是前几年房价受外围市场影响,加之科创新城的布局,令高新区房价比肩西安,在高新区买房成为众多购房者的首要选择。高新区的火热,也带动了靠近高新区的西沙区域房价攀升,目前还持续着近万元每平方米的单价。

  2019年,随着建设科创新城的大幕被拉开,一座聚集科研院所、大专院校、能源创新的新城开始出现。数据显示,科创新城位于榆林中心城区西南部,总面积约76平方公里。而随着多数企业顺势从旧城区搬到高新区,高新区也已渐渐成为榆林经济最发达、消费最高的区域。

  房价因煤炭而兴的鄂尔多斯,在近两年对煤炭的依赖也在减轻。

  为降低此前的楼市库存量,鄂尔多斯从基础设施建设出发,再到教育投资、落实招商和人才政策等,将鄂尔多斯市逐渐转变成一个宜居之地。另外,市政府也带头迁移到康巴什新城,以增加市民购买信心。

  到2016年,康巴什房价开始复苏,房价从2000元/平方米上涨到6000元/平方米。直到2020年,康巴什区域房价再次突破了12000元/平方米。截至目前,鄂尔多斯房产已去库存1635万平方米。

  同时,近几年当地着力发展的教育行业,使得学区房为鄂尔多斯的楼市带来了一定热度。目前,康巴什区域还出现二手房价格倒挂现象。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从传导机制来看,煤炭价格上涨,更多可能是影响当地煤老板收入水平,进而促使各类资金进入购房领域,此前鄂尔多斯房地产就是很好的例子。但是在近两年,情况已有所好转,即便“煤老板”这种效应出现,也不见得会立即进入房地产领域。

  可以看出,类似榆林、鄂尔多斯这样的成长型资源城市,已经渐渐在尝试摆脱房价对资源的路径依赖,正另觅途径发展本地房地产市场。

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