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商管“开花”,中骏集团的新故事

全球股市·2021-08-31 11:36·热点
全球股市:地产下半场,震荡波及百强房企,行业面临重新洗牌。当整个行业的逻辑从规模红利转向管理红利,从地产单业务转向多元化布局,有一批房企正在“学武术、修内功”,中骏就是其中之一。

商管“开花”,中骏集团的新故事

  地产行业下半场,行业格局迎来重构。

  万科郁亮抛出观点:管理红利时代,房地产行业还原成普通行业,要和制造业一样去面对它,比拼综合方方面面的能力,一个环节做得不好都有很大的问题。

  随后,万科迎来近几年来最大的一次组织架构调整。老将王海武主动请缨,挑起万科“商管”业务的大旗。种种迹象表明,这家曾经宣称专注住宅的龙头房企,已经在发力商管。

  地产+商管模式,曾经被部分人视为地产规模冲刺的缓冲带。回顾地产十余年的风云史,确有一些地产公司因为涉足商管而错过了用杠杆换规模的黄金时期。

  时移世易,当传统地产行业的增长逻辑从高杠杆变为高质量,一批持续深耕、布局商业、物管等多元领域的先行者们就成为了时代的答案。

  8月27日晚间,中骏集团披露中期财报,2021年上半年,公司收益203.86亿元人同比增长34.7%;拥有人应占利润23.77亿元,同比增长12.4%。

  此外,中骏手中的新兵——“中骏商管”也披露了上市后的首份财报:期内实现营收约 5.79亿元,同比增长约 63.12%;公司毛利率为 49.3%,较上年同期上升 4.7 个百分点。

  地产转型进行时,中骏“一体两翼”战略开花了。

  千亿中骏稳中求进

  对房企而言,深度变革时期的2021年意味着什么?

  “前路漫漫,道阻且长,但这依然是最好的时代。“在2020年位列千亿阵营后,中骏董事长黄朝阳在新年致辞中如此说道。半年过去,中骏交出了2021年的第一份答卷。

  中期报告显示,上半年中骏实现营收203.87亿元,同比增长34.7%;对应归母净利润同比增长12.4%至23.77亿元。毛利率方面,尽管中骏的毛利率较同期下降了2.81个百分点,但其25.1%的毛利率仍然高于业内的平均水平。

  销售方面,截至6月末,中骏合同销售额同比增长47.3%至590.51亿元,合同销售面积约为371万平方米,完成2021年目标销售额的49.2%,完成度领跑行业。一个数据是,从整个行业的统计情况来看,规模房企半年度销售的平均完成度约在40%上下。

  多年在财务层面的审慎,让中骏在地产下半场,既能加得了速冲规模,又能慢得下来做产品。

  以“三道红线”政策为例,上半年,中骏净负债率为77.9%,剔除预收账款的资产负债率为69.5%,现金短债比1.2,依旧处于绿档范畴。

  在中骏内部,有这样一个研判:未来,房地产需求将长期处于饱和时代下的买方市场,房地产行业进入持续残酷竞争的状态。这需要坚定中骏“一体两翼”的战略方向与战略定力,从而解决投资的确定性以及经营的确定性,并进一步优化投资结构,聚焦城市深耕……

  何为“一体两翼”?中骏的答案是,以地产开发为主体,以FUNWORLD购物中心和FUNLIVE方隅公寓为两翼。

  围绕着这一战略,中骏的打法多样。

  首先是地产业务主体,棚改红利消退,地产存量时代到来,房企的重心重新回到一二线城市。上半年,中骏集团在五大区域新增19个项目,分布在16个城市。其中包括北京、上海、天津及苏州等一二线城市,对应总土地成本约为314.25亿元,其中中骏集团的权益土地成本约为262.51亿元,总可建面积约为557万平方米。

  截至2021年年中,中骏的土储面积共3967万平方米,分布于67个城市。其中,一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占12.0%、60.9%及27.1%。

  再看商管业务,以大湾区为例,当前大湾区竞争进入白热化阶段,如何在热门三四线城市突围成为房企们逐鹿的新重点。

  凭借“中骏世界城”,中骏在大湾区打出了一套商业综合体的“组合拳”,这也是中骏弹性进入高潜质三、四线城市核心区域的核心竞争力。

  踏足商业板块16年,中骏商管已经成为中骏集团的另一个有力支撑。

  中骏商管“开花”

  经历了2020年的上市潮,物管企业逐渐在资本市场形成声浪。2021年,火热的物管领域逐渐细分,商办物业正成为行业发展热点,成为除住宅以外的最成熟的物业管理类型。

  根据华安证券预测,到2033年,我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米,对应总收入约2781亿元。在这样的背景下,中骏将深耕十六年的中骏商管送至港交所。

  中骏将这支新兵定义为“智慧商管第一股”。在黄朝阳的规划中,未来中骏将继续投入大量的资源在信息化的建设上,“利用数字化的一些工具,赋能我们的商户和我们的团队,怎样能精准地去找到我们的顾客想要的东西。”

  公开信息显示,通过互联网和 IoT 技术,中骏商管建立了智能停车场、智能Wi-Fi、智能客户人流管理及智能视觉引导等等。

  8月27日,新兵交出了上市后的第一份中报。

  2021年上半年,中骏商管实现营收约5.79亿元,同比增长约63.12%;公司毛利率为49.3%,较上年同期上升4.7个百分点。

  作为行业内少数的 " 商业+ 住宅 " 双轮驱动物企,中骏商管的业态可分为住宅和商业两大板块:就住宅业态而言,在管面积为 1759 万平方米,较上年同期增长 44.3%;实现营收为 2.98 亿元,较上年同期增长 53.5%。

  具体来看,基础物业仍为中骏商管住宅物业的主要营收来源,占比总营收的三分之一。住宅业务中,其第三方收入为 2.03 亿元,较上年同期增长44%,近二年内占住宅业务收入皆保持在50%以上。这意味着与大多数物业企业不同,中骏商管并不依赖母集团给出关联业务。

  此外,就商业物业而言,截至2021年上半年,中骏商管的在管面积为103.5万平方米,较上年同期增长48.0%;实现营收为2.81亿元,较上年同期增长45.3%,其营收占比为48.5%;毛利率为63.8%,比上年增加2.1个百分点。

  住宅+商业双轮驱动,中骏商管凭借广阔的增长潜力成为资本市场的宠儿。美银、汇丰、瑞银纷纷给出买入评级。

  其中,汇丰认为中骏商管是市场上少数以商业主导的物管公司,而商业物管分部的毛利率达59%,大幅高于住宅物管的32%。加上背靠母公司“一体两翼”策略下,于2025年布局100个世界城商场的计划,及加上商管的平均收费在行业中名列前茅,预算商业物管分部未来3年收入能有67%的复合增长率。

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